亲爱的托尼:在过去的五年里，我被调到台湾工作，现在我已经回到了温哥华的公寓。我们是一个有12个单元的联排别墅，是自我管理的。我问我们今年的年度股东大会什么时候举行，控制我们银行账户和记录的业主告诉我，strata公司决定放弃召开年度股东大会的要求，以降低成本。
我的两个邻居告诉我，他们从未同意过这样的条件，并被告知，小型strata公司没有必要举行年度股东大会。我们拿到了银行对账单的复印件和三年的注销支票，发现了许多付给控股业主配偶的支票，以及付给承包商和电器供应商的支票，但没有任何迹象表明我们的共同财产上有任何工程。
我们发现房主以地层为代价翻新了他们的联排别墅，并每月付给自己500美元来“管理”我们的地层，这是我们每月的地层费。我们的业主已经控制了我们的楼层，但违规的单位拒绝偿还任何款项，并突然将他们的单位出售。他们在五年内从我们的收费中获益8万美元。我们是否可以向警方投诉，或者在问题解决之前停止出售该地皮?
莱斯利·C。
这种性质的欺诈可以发生在任何规模的分层公司或协会。警惕是很重要的。大量的专项征收资金、公积金管理、投资、专项项目和营运资金往往成为不法分子的目标。
在引入民事决议审裁处(CRT)之前，分层公司被留给最高法院诉讼或仲裁来解决问题，成本高昂且延误。如果您发现未经授权的资金支出，不公平的维修和费用分配，以及不遵守strata property act或细则，strata council或业主可以向仲裁庭申请命令提供所有记录和文件。
审裁处可最终决定费用和付款是否得到公司的适当授权，是否符合法案和地层章程，并可命令将其偿还给地层。CRT不能命令特别征费或命令出售程序来收取未付的地契费或特别征费。
每一层法人，无论单位多少，都必须召开年度股东大会，批准经营预算并选举理事会。你不能放弃要求，但你可以放弃会议通知，如果每一个合格的选民同意预算，任何决议，并鼓掌提名的理事会。与任何其他类型的会议一样，本放弃通知的会议记录仍须制作。
Strata理事会成员可以获得补偿，但必须在预算、公司章程或股东大会上以3/4票通过的决议中获得批准。法律支持是至关重要的，在这个单位出售之前确定收集的选择。
检查你的单位权利计划。每个单位的分层费是不一样的。
托尼·吉奥文图(Tony Gioventu)是共管公寓业主协会的执行董事
