亲爱的托尼:去年我们有两个主人去南方过冬。我们允许房屋交换或看房人为住宅供暖并有人居住，但他们都选择让自己的房子空置。其中一个机组关闭了暖气，导致管道结冰，严重的水损坏和保险索赔。
在支付了一笔可观的法律费用后，我们从那个人那里收回了免赔额，但在8月份，我们面临着保险费用的大幅增加和水逃逸免赔额的翻倍。我们如何阻止业主在冬天遗弃他们的房子，造成这些后果?
Marilyn D. Kelowna
不幸的是，我们不能规范常识，但我们可以强制忽视。大多数地层公司从不执行标准或修订细则中允许地层公司对地层地段进行检查的规定。
标准附例第7条规定，业主、租客、占用人或访客必须允许地层法团授权的人(a)在紧急情况下，不经通知而进入地层地段，以确保安全或防止重大损失或损坏，及(b)在合理时间，在48小时前发出书面通知，检查、修理或保养共同财产，共同资产和地层地段的任何部分，根据本细则由地层公司负责维修和维护，或根据本法案第149条进行保险。
对生活用水管道的例行检查，包括排水系统、受监测的消防系统、公共墙壁内的通风和管道，都是综合系统，一般是公共财产。如果没有合格服务供应商的例行检查，地层委员会就没有多少信息可以依靠来规划维护、更新和预算。每年例行检查对于发现容易解决的问题和防止长期代价高昂的损害至关重要。
联排别墅的热水箱就是一个很好的例子。每个人都忽视它们，直到它们泄漏。如果有一个适当的集水盘和运行的排水口，可能会有最小的影响;然而，这种情况很少发生。当一个空置的单元保持压力时，热水箱、外部水龙头和外墙的水管都是脆弱的。
虽然我们无法阻止业主在冬天搬出他们的公寓，但我们可以建立一套坚实的规章制度，让业主了解他们的义务，解决保险免赔额和损害赔偿问题，并提供执法工具。
考虑一个详细说明冬季准备要求的细则。详细列出你的strata公司的具体情况。它们将包括关闭外部水龙头，如果可能的话关闭向单元的水，保持最低16摄氏度的加热水平，关闭向热水箱的供水，以及到电器的水管。
虽然紧急情况联系不是强制性的，但邻居或家庭成员的联系也很有价值，应该鼓励。如果业主在没有提供常规检查的情况下搬离房屋，他们也可以使其房屋保险失效。人们很容易忽视这些基本义务。一个简单的解决方案是:每年向所有业主和居民分发一份规章制度和清单。
Tony Gioventu是共管公寓业主协会的执行董事
