亲爱的托尼:我们的地层公司在八月批准了一项特别的税，用于屋顶和甲板的大修。9月1日，每套公寓的股价在5.1万至6.8万美元之间。
该公司上周召开了特别股东大会，因为该项目被推迟，设计必须改变，以适应通风系统。在登记时，有几名业主被告知他们没有缴付特别征款。我们被告知，法案和章程规定他们无权在会议上投票。
结果是与声称已经付款或不知道他们没有付款的业主发生了重大冲突。我们在公司章程中找不到任何影响股东大会投票的内容。
乔治娅·m·维多利亚
你是对的。你们的章程中没有规定投票资格，这不是法案的规定。
《Strata Property Act》就如何在股东大会上确定与账户相关的投票资格规定了非常具体的条件。该法案允许strata corporation采用一项章程来解决投票资格、strata council选举或继续参与理事会的相同条件。
如果strata法团有权对该strata地块提出留置权，则该人可能不是合资格选民、当选为理事会成员或继续担任理事会成员，则允许strata法团采用附例。章程是第一个要求，留置权的条件是第二部分，必须满足。
为了有权对分层地块提出留置权，分层法团必须首先发出要求支付可能构成留置权一部分的项目的通知，如分层费、特别税和利息(如果分层费或特别税允许的话)。通知的期限与股东大会通知的期限相同。它需要14天的通知，加上4天的通知交付，并增加了发出和接收的日期。
总的来说，分层公司只有在20天到期时才有权申请留置权。如果他们没有在规定的时间内发出要求通知，并且有适当的章程，地层公司将无权确定他们是不合格的选民。
我仍然在查看许多通知包，其中strata council或管理公司在通知上放置了一个通用声明，错误地确定如果业主未支付罚款，损害赔偿或保险索赔，则无权投票。这些都不能构成留置权的一部分，地层公司为年度预算收取的每月地层费不能推迟到其他罚款。
托尼·吉奥文图(Tony Gioventu)是共管公寓业主协会的执行董事
